從老工(gōng)廠到“科技文化創新基地”的恒通國際創新園樣本

2018-07-30

 

 

老舊(jiù)廠房是城市文化的金山銀山。日前，北(běi)京市各區已騰退老舊(jiù)廠房200餘個，其中(zhōng)一(yī)批已經或正在轉型爲文創産業園區，并湧現出一(yī)批典型案例。

 

近日，北(běi)京市文化創意産業促進中(zhōng)心聯合中(zhōng)國經濟網選取了北(běi)京多個具有代表性的文化創意産業園區進行實地調研，力求全面、真實、有效地了解這些典型園區的轉型曆程、運作經驗和目前存在的一(yī)些瓶頸問題，形成系列報道，也爲更多緻力于轉型爲文創産業園區的老舊(jiù)工(gōng)業廠房提供參考和借鑒。本期走進的是京東方恒通國際創新園（以下(xià)簡稱“恒通國際創新園”）。

 

2018年是松下(xià)成立100周年，日前“松下(xià)紀念館”在北(běi)京正式開(kāi)館，引發衆多人士預約前去(qù)參觀。然而值得一(yī)提的是，“松下(xià)紀念館”位于恒通國際創新園C7内，其所在地正是松下(xià)于中(zhōng)國建立的第一(yī)家合資(zī)公司——北(běi)京•松下(xià)彩色顯象管有限公司的廠區原址。

 

▲“松下(xià)紀念館”入口處 經濟日報-中(zhōng)國經濟網劉園香/攝

 

光陰流轉，産業更替。如今，盡管這裏還保留了許多工(gōng)廠原先縱橫交錯的管道，但是這裏早已沒有轟鳴的機器聲，取而代之的是規劃整齊、錯落有緻的恒通國際創新園。

 

那麽，廠區轉型8年以來，恒通國際創新園發展狀況如何？周圍分(fēn)布着北(běi)京798藝術區、電(diàn)通時代文化廣場等園區，恒通國際創新園有何突出的核心競争優勢？園區在轉型升級中(zhōng)面臨哪些痛點？未來又(yòu)将如何布局？日前，帶着這些問題，“中(zhōng)經文化産業”走訪了位于北(běi)京市朝陽區酒仙橋北(běi)路9号的恒通國際創新園（簡稱“UCP")，近距離(lí)感受這座老工(gōng)業廠區改造而成的“科技與文化”相融合的創新基地。

 

▲恒通國際創新園入口處  經濟日報-中(zhōng)國經濟網劉園香/攝

 

01

跌宕起伏

從老廠區到“科技與文化”創新基地

 

産業升級 彩色顯像管企業黯然退場

 

現任恒通國際創新園科長的陳一(yī)平，是原先北(běi)京·松下(xià)彩色顯像管有限公司的老職工(gōng)，從建廠就在這裏工(gōng)作，經曆了去(qù)日本松下(xià)學習、安裝園區設備、轉型後又(yòu)拆設備等過程，見證了老工(gōng)廠的轉型升級。他向到訪的“中(zhōng)經文化産業”詳細介紹了園區的“前世今生(shēng)”。

 

“北(běi)京·松下(xià)彩色顯像管有限公司（簡稱“BMCC”）成立于1987年，由日本松下(xià)電(diàn)器産業株式會社與京東方科技集團股份有限公司、中(zhōng)國電(diàn)子進出口北(běi)京公司等單位在北(běi)京共同投資(zī)創立的合資(zī)公司，也是日本松下(xià)集團在中(zhōng)國大(dà)陸興建的第一(yī)家合資(zī)企業。”他說。

 

▲北(běi)京·松下(xià)彩色顯像管有限公司前期股權結構情況 圖片來自京東方A相關公告截圖

 

據悉，該企業主要生(shēng)産各種型号彩電(diàn)用彩管和背投彩電(diàn)用彩管，在全國同行業中(zhōng)第一(yī)家全部通過國際主要安全認證，兩次進入“全國最大(dà)生(shēng)産型十佳合資(zī)企業”，連續數年被評爲“全國機電(diàn)産品出口先進企業”、“北(běi)京市優秀外(wài)商(shāng)投資(zī)企業”。

 

但是随着電(diàn)視市場向等離(lí)子電(diàn)視和液晶電(diàn)視等薄型電(diàn)視轉型，顯像管電(diàn)視的需求急劇減少，加上國内家電(diàn)品牌地快速崛起，價格競争激烈，日系電(diàn)視廠商(shāng)逐漸敗退。

 

“中(zhōng)經文化産業”從京東方科技集團股份有限公司（以下(xià)簡稱“京東方”）《關于受讓北(běi)京·松下(xià)彩色顯像管有限公司部分(fēn)股權公告》中(zhōng)了解到，截至2009年8月31日，北(běi)京松下(xià)彩色顯像管有限公司總資(zī)産4.3億元，總負債3.1億元，淨資(zī)産1.2億元。

 

2009年，根據京東方發展戰略，公司以100美元購買了MT映像顯示株式會社所持北(běi)京松下(xià)彩色顯像管有限公司的50%股權，本次股權轉讓完成後，京東方持有北(běi)京·松下(xià)彩色顯像管有限公司80%股權。後經股權調整，其它股東相繼退出，公開(kāi)資(zī)料顯示，截至目前，京東方占股88.80%，中(zhōng)國電(diàn)子進出口北(běi)京公司占股11.20%。

 

▲圖片來自天眼查截圖

 

空間煥新 打造科技與文化創新基地

 

據“中(zhōng)經文化産業”了解，截至2009年股權轉讓前，北(běi)京·松下(xià)彩色顯像管有限公司已經處于連續虧損狀态，2007年、2008年以及2009年1-8月，其淨利潤分(fēn)别爲：-59388萬元、-84933萬元、-74565萬元。京東方接管以後，如何規劃發展、扭虧爲盈成爲擺在企業面前的當務之急。

 

▲北(běi)京·松下(xià)彩色顯像管有限公司2007年至2009年8月企業經營狀況 圖片來自京東方A相關公告截圖

 

陳一(yī)平告訴“中(zhōng)經文化産業”：

 

“當時園區做了規劃和産業定位，也參考和借鑒了兄弟(dì)園區京東方恒通國際商(shāng)務園（簡稱UBP）的發展經驗，但是沒決定朝哪個方向，最後依據北(běi)京市科技與文化創新相關戰略，結合區域及園區實際情況，決定打造‘科技與文化’創新基地。”

 

▲恒通國際創新園與798藝術區僅一(yī)街之隔  來自百度地圖截圖

 

02

摸索前行 

恒通國際創新園的發展之道

 

目前，恒通國際創新園出租率近100%，年産值超過150億，已成爲北(běi)京市“騰籠換鳥”、産業升級的示範園區。當“中(zhōng)經文化産業”詢問“園區有何運營經驗”時，陳一(yī)平沉思片刻後進行了介紹。

 

升級改造以廠區科學規劃爲前提

 

目前，很多地方文創産業園區在定位和發展戰略還不是特别清晰的前提下(xià)就開(kāi)始運營，導緻很多園區要麽有産業沒文化，要麽有文化沒産業，結果離(lí)最初的發展目标越來越遠。

 

陳一(yī)平結合園區多年運營經驗，表示：“園區的規劃、定位很重要。”确定以“科技與文化”雙輪驅動戰略以後，爲提高園區規劃實施的可行性及科學性，在改造中(zhōng)，恒通國際創新園以科學規劃爲前提，實現了“布局優先”到“産業升級”的整體(tǐ)轉變。在空間規劃方面，他說：

 

“當時主要和中(zhōng)央美院設計規劃團隊合作，整個園區的規劃、産業配套都經過充分(fēn)考慮才決定的，園區規劃了食堂，網絡配套、地下(xià)管網等都是先期做好的，其中(zhōng)餐廳于2013年9月就開(kāi)始營業。”

 

▲園區規劃圖 來自恒通國際創新園官網截圖

 

而在将園區産業定位爲方面，恒通國際創新園明确提出了“五個中(zhōng)心”，即文化藝術展覽展示中(zhōng)心、文化産業營銷結算中(zhōng)心、電(diàn)影導演創作中(zhōng)心、信息傳媒中(zhōng)心、國際企業文化博覽中(zhōng)心。在此定位指引下(xià)，園區招商(shāng)陸續引進了鵬博士集團、百度、藍(lán)色光标、北(běi)京民生(shēng)現代美術館、中(zhōng)國電(diàn)影導演協會等企業。

 

▲園區中(zhōng)的中(zhōng)國電(diàn)影導演中(zhōng)心演播廳 經濟日報-中(zhōng)國經濟網劉園香/攝

 

承襲和保留園區工(gōng)業遺迹

 

随着城市化進程和産業經濟結構調整，盡管曾經代表城市工(gōng)業文明的老舊(jiù)工(gōng)廠逐漸退出曆史舞台，但這些老舊(jiù)工(gōng)廠的所蘊含的曆史價值依然存在，而且随着文化創意産業、科技創新産業等的注入，很多舊(jiù)廠房的正在煥發出新生(shēng)機。

 

談及園區的改造，陳一(yī)平表示：

 

“園區内大(dà)部分(fēn)建築爲上世紀80年代的工(gōng)業遺迹，自2009年起，園區開(kāi)始進行産業升級，改造時對這些建築進行了保留、利用。”

 

據悉，改造過程中(zhōng)，原有建築空間得到利用，并最大(dà)限度得保留了原始的建築肌理；對一(yī)些工(gōng)業元素做了創意性保留，進行原工(gōng)業符号的藝術化演繹，如以前廠區的管道線路成爲園區路旁的特色景觀。

 

▲以前廠區的管道線路 經濟日報-中(zhōng)國經濟網劉園香/攝

 

“中(zhōng)經文化産業”在園區看到，曾經松下(xià)彩色顯像管相關的工(gōng)業原件經過創作，成爲藝術裝飾、雕塑小(xiǎo)品。

 

▲作品名：《顯像》，顯像管件堆疊而成 經濟日報-中(zhōng)國經濟網劉園香/攝

 

打造“大(dà)而美”的花園式辦公環境

 

與一(yī)些文創園區因面積有限、偏好引入小(xiǎo)微文創企業不同，“低密度+大(dà)戶型”的格局是恒通國際創新園的一(yī)大(dà)空間特色。據悉，目前園區占地面積約20萬平米，現有建築面積約15萬平米，而原有超大(dà)空間的廠房、超高挑高、超低密度的企業分(fēn)布，決定了園區引入企業多爲大(dà)體(tǐ)量的總部型企業。

 

再加之園區保留了此前廠區的古樹(shù)、植被等，并引入了現代景觀學的原理，營造出環境優美、配套齊全的門庭花園的空間布局。調研中(zhōng)，“中(zhōng)經文化産業”發現，以“大(dà)而美”爲特色的恒通國際産業園也受到發展成熟的大(dà)中(zhōng)型文創企業青睐。

▲北(běi)京民生(shēng)現代美術館入口處 經濟日報-中(zhōng)國經濟網劉園香/攝

 

陳一(yī)平告訴“中(zhōng)經文化産業”，僅北(běi)京民生(shēng)現代美術館一(yī)家企業，就租了園區約3.5萬平方米。據悉，北(běi)京民生(shēng)現代美術館2015年春在恒通國際創新園開(kāi)館，主體(tǐ)建築外(wài)觀由多個不規則盒子構成，是我(wǒ)(wǒ)國規模最大(dà)的民營美術館。

 

在北(běi)京民生(shēng)現代美術館裏，“中(zhōng)經文化産業”看到，一(yī)場名爲“中(zhōng)國當代藝術年鑒展2017”正在展出，通過“一(yī)年之鑒”這一(yī)時段性學術方法，系統性地呈現中(zhōng)國當代藝術在2017年的整體(tǐ)狀況及趨勢。

 

▲北(běi)京民生(shēng)現代美術館裏的展覽牆 經濟日報-中(zhōng)國經濟網劉園香/攝

 

此外(wài)，園區占地面積較大(dà)的是鵬博士集團，約3萬平米；馬蜂窩、中(zhōng)國電(diàn)影導演協會、藍(lán)色光标等企業合在一(yī)起也占3萬多平米。

 

▲園區企業鵬博士集團  經濟日報-中(zhōng)國經濟網劉園香/攝

 

陳一(yī)平表示，盡管園區目前入駐企業不到20家，但是年産值早已超過150億元。通過引入文創領域的大(dà)型标杆企業，起到良好的示範引領和輻射帶動作用，有力促進園區文化創意行業上下(xià)遊産業的聚合，爲園區企業創造發展契機。

 

與園區企業共建産業生(shēng)态

 

據悉，藍(lán)色光标是爲第一(yī)批入駐恒通國際創新園的企業之一(yī)，在品牌營銷、公關活劢、移動互聯等方面，園區促成藍(lán)标與園區入駐企業建立了密切的合作聯系。2014年馬蜂窩獲得1500萬美元B輪融資(zī)，園區在已無可出租面積情況下(xià)，經多次溝通，将部分(fēn)自持面積用于引進馬蜂窩，同時與馬蜂窩簽訂戰略合作協議，雙方共同發展。類似于藍(lán)色光标和馬蜂窩具有行業影響力的企業，爲園區産業聚合生(shēng)态的形成貢獻了力量。

 

▲園區企業馬蜂窩和藍(lán)色光标 經濟日報-中(zhōng)國經濟網劉園香/攝

 

同時，園區由京東方自建的“京東方物(wù)業”提供整體(tǐ)物(wù)業解決方案服務，爲部分(fēn)入駐客戶提供高品質的樓宇物(wù)業管理和VIP管家式服務。整體(tǐ)看來，園區與企業是一(yī)種共建、共赢的狀态。

 

▲園區物(wù)業部門前景觀 經濟日報-中(zhōng)國經濟網劉園香/攝

 

03

轉型發展中(zhōng)的痛點問題 

 

文創園區在産業結構調整和園區發展過程中(zhōng)需要面對各種問題和挑戰，從有8年運營經驗的恒通國際文創園中(zhōng)，或許可以得到一(yī)些思考和啓示。

 

對于文創産業園而言，由于在前期招商(shāng)中(zhōng)經驗缺乏，加上騰退出來的老舊(jiù)廠房不斷增加，競争日益激烈，很多園區都面臨“追求高租金還是追求客戶資(zī)質”的兩難抉擇。在恒通國際創新園發展初期，由于是摸着石頭過河，園區引入的幾家企業不太符合園區規劃定位。伴随着經濟發展模式的轉變、産業結構的優化、增長動力的轉化，恒通國際創新園選擇不斷進行産業升級，優化業态布局。陳一(yī)平表示：

 

“我(wǒ)(wǒ)們會主動對園區企業進行淘汰升級。如，2010年，法國拉法基集團将一(yī)個建材實驗室設在園區，盡管也是與科研相關的，但是與我(wǒ)(wǒ)們文化傳媒類爲主的産業定位不符合，于是和企業商(shāng)量以後，合同2014年到期我(wǒ)(wǒ)們就沒有再續租。騰退出來的空間後來引入了美拉傳媒。此前園區還有一(yī)個做信息産業通信設備質量監督檢驗的企業，也由于園區産業升級等原因，最後搬離(lí)出去(qù)。” 

 

據“中(zhōng)經文化産業”了解到，園區今年又(yòu)将敦豪航空貨運公司（簡稱DHL）在園區的2000多平米空間騰退出來。陳一(yī)平表示，準備明年進行改造後再引入新的符合園區生(shēng)态的企業。

 

▲原DHL租用的空間，剛被騰退出來 經濟日報-中(zhōng)國經濟網劉園香/攝

 

此外(wài)，與衆多文創園區一(yī)樣，目前恒通國際創新園發展面臨最大(dà)的問題也是土地性質問題。同時，老舊(jiù)廠房改造項目存在先天性消防安全隐患，投入使用後消防安全監管是重點。據悉，園區物(wù)業對入駐的每家企業的消防都有嚴格的要求，盡管消防設備是符合要求的，但是園區企業改造後也面臨消防驗收等問題。

 

 

日前北(běi)京市人民政府辦公廳印發了《關于保護利用老舊(jiù)廠房拓展文化空間的指導意見》，指出“相關審批部門參照改造後建築使用功能屬性開(kāi)展立項規劃、建設施工(gōng)、消防安監、工(gōng)商(shāng)注冊等方面審核，并按照相應工(gōng)程建設技術标準進行驗收和監管。”今後，随着相關配套政策的落地，這一(yī)困擾企業已久的難題或許能得到最終解決。

 

 

 

 

04

未來布局

 緊跟集團戰略布局做調整

 

由于老舊(jiù)廠房改造而成的文創園區，其背後往往都是體(tǐ)量龐大(dà)的集團公司，文創園區僅是這些集團公司文化闆塊的一(yī)部分(fēn)。這與自發形成或者委托第三方運營的文創園相比有利也有弊：

 

一(yī)方面，有集團公司的支持，文創園區往往“不差錢”；同時，很多企業慕名前去(qù)入駐，文創園區的招商(shāng)工(gōng)作很容易完成。

 

但另一(yī)方面，有時也存在總部企業對園區不重視或者園區偏離(lí)集團戰略定位，導緻園區發展後續乏力。

 

調研中(zhōng)，“中(zhōng)經文化産業”了解到，北(běi)京的恒通國際商(shāng)務園、恒通國際創新園等都是京東方在運營。按照京東方的戰略規劃，其業務闆塊分(fēn)爲三個：

 

第一(yī)，顯示和傳感器件業務；

 

第二，智慧系統業務；

 

第三，健康服務業務。

 

其中(zhōng)，圍繞健康服務業務，打造了移動健康、數字醫院、再生(shēng)醫學、健康園區、生(shēng)命保險五大(dà)事業部；而京東方健康園區，隸屬京東方科技集團健康服務事業集群，下(xià)屬北(běi)京京東方置業有限公司、北(běi)京英赫世紀置業有限公司、北(běi)京·松下(xià)彩色顯象管有限公司、北(běi)京京東方物(wù)業發展有限公司。

 

據悉，目前京東方在合肥、重慶等地都在發力布局健康服務事業。随着集團對健康園區等的不斷重視，陳一(yī)平表示，恒通國際創新園未來也将緊跟集團公司發展戰略步伐，不斷進行調整。