園區系列調查 | 在鐵路“夾縫”中(zhōng)制造小(xiǎo)鎮的梵石ITOWN·西店(diàn)記憶

2018-07-03

 

 

老舊(jiù)廠房是城市文化的金山銀山。日前，北(běi)京市各區已騰退老舊(jiù)廠房200餘個，其中(zhōng)一(yī)批已經或正在轉型爲文創産業園區，并湧現出一(yī)批典型案例。

 

近日，北(běi)京市文化創意産業促進中(zhōng)心聯合中(zhōng)國經濟網選取了北(běi)京十個具有代表性的文化創意産業園區進行實地調研，力求全面、真實、有效地了解這些典型園區的轉型曆程、運作經驗和目前存在的一(yī)些瓶頸問題，形成系列報道，也爲更多緻力于轉型爲文創産業園區的老舊(jiù)工(gōng)業廠房提供參考和借鑒。本期走進的是梵石ITOWN·西店(diàn)記憶（以下(xià)簡稱“梵石ITOWN”）。

▲梵石ITOWN  經濟日報-中(zhōng)國經濟網記者劉園香/攝

 

 

北(běi)京東四環與東五環之間，在朝陽區高碑店(diàn)鄉西店(diàn)村(cūn)的梵石ITOWN裏，一(yī)座座灰白(bái)牆弧形頂的建築錯落有緻，充滿現代氣息的影視工(gōng)作室等園區場館寬闊敞亮，時而從旁邊呼嘯而過的火(huǒ)車(chē)交織過去(qù)、現在和未來，使得這裏多了一(yī)份曆史感和文藝氣息……這裏被稱爲“制造IP的小(xiǎo)鎮”，已有湖南(nán)廣電(diàn)旗下(xià)樂田智作公司、小(xiǎo)糖人文化傳媒、劉天池表演工(gōng)作室等幾十家文化類企業入駐。然而，在三年前，這裏還是一(yī)片被縱橫交錯的數條鐵軌所割據的北(běi)京玻璃廠的倉庫。

 

究竟園區有什麽獨特魅力，能吸引衆多文創類公司進駐這裏？在城市更新領域不斷深耕的梵天地産，如何通過改造讓這塊曾經“不被看好的夾縫”地區作出“新意”？目前園區在發展中(zhōng)還存在哪些待完善的地方？未來發展中(zhōng)又(yòu)将有哪些規劃？

 

日前，帶着這些問題，中(zhōng)經文化産業(ID:cewenhua)走訪了梵石ITOWN，近距離(lí)感受這個由倉庫改造而成的文藝小(xiǎo)鎮的魅力。

 

01

倉庫與鐵軌中(zhōng)藏匿的商(shāng)機

 

2015年以前，位于朝陽區高碑店(diàn)鄉西店(diàn)村(cūn)的北(běi)京玻璃廠倉庫破敗傾頹，有的被用于存放(fàng)玻璃制品，有的被租給生(shēng)産塗料、石灰等的加工(gōng)廠，還有的是一(yī)些工(gōng)人的宿舍。後來，Andrea Grottaroll（意大(dà)利）、劉宇揚、于爽、劉宏偉、王碩、唐康碩等建築設計師，受邀對原廠進行“更新”。據悉，劉宇揚第一(yī)次看到舊(jiù)廠址時，他說感覺就像70年代的某個小(xiǎo)縣城，“這裏一(yī)點都不像北(běi)京”。

 

▲改造前  來自梵石ITOWN微信公衆号

 

更讓人難以接受的是，這塊地區是一(yī)個被六條鐵路圍合切割的“絕地”，甚至被稱爲旁邊“每5分(fēn)鍾就會有一(yī)列火(huǒ)車(chē)開(kāi)過”。

 

▲梵石ITOWN周圍鐵路示意圖  來自百度地圖截圖

 

盡管這片區域位于東四環、東五環、京通快速與廣渠路四條主幹道形成的路網正中(zhōng)心，到CBD核心區也隻有幾公裏的距離(lí)，但是在改造以前，大(dà)概真沒有幾個企業願意進駐這樣的地方，也沒有多少人會想象這裏可以變成一(yī)個寬敞明亮、創意十足的文化産業園區。

 

▲梵石ITOWN 區位環境 來自梵石介紹截圖

 

然而，就是這樣幾乎被遺忘的城市邊緣地，被設計出身的梵天地産董事長邢鵬看到了改造的可能性。他曾對媒體(tǐ)表示：

 

“一(yī)個富有個性的環境，更能激發文創從業者的創造力。更重要的是，北(běi)京正在建設全國文化中(zhōng)心，這片地剛好位于北(běi)京國際傳媒産業帶核心，周邊聚集了央視等大(dà)型傳媒機構，還有大(dà)大(dà)小(xiǎo)小(xiǎo)的文創企業，可以改造成一(yī)個以影視傳媒行業爲主的文創産業小(xiǎo)鎮。”于是便有了後續的開(kāi)發。

 

談到園區名字的由來，梵石ITOWN的工(gōng)作人員(yuán)告訴中(zhōng)經文化産業，原來廠房區的産權屬于村(cūn)集體(tǐ)，高碑店(diàn)村(cūn)的鄉辦企業西店(diàn)記憶是園區的業主方，梵天地産是園區的開(kāi)發商(shāng)，打造的主體(tǐ)叫ITOWN，全稱是IP TOWN，也就是IP小(xiǎo)鎮。二者結合，便有了梵石ITOWN·西店(diàn)記憶。

 

▲梵石ITOWN導覽圖 經濟日報-中(zhōng)國經濟網 劉園香/攝

 

02

梵石ITOWN的經營之道

 

據中(zhōng)經文化産業了解，園區2016年7月1日正式開(kāi)始建設，總體(tǐ)分(fēn)三期開(kāi)發，如今梵石ITOWN一(yī)期已經完工(gōng)，在運營過程中(zhōng)形成了獨特的“梵石ITOWN”經驗。

 

1

合理設計變劣勢爲特色

 

一(yī)般而言，任何一(yī)個商(shāng)業空間，首先最看重的是地段，坐擁城市的核心地段不僅意味着有充沛的客流量，也意味着強大(dà)的潛在升值空間，無疑有着巨大(dà)的投資(zī)前景。

 

梵石ITOWN整體(tǐ)占地面積240畝，從地理區位上看處在北(běi)京傳媒産業帶的核心位置，但它卻被周圍仍然在運營的六條鐵路線割裂，不時有火(huǒ)車(chē)經過的園區，租戶是否能接受？如何在不改變周圍建築輪廓線的前提下(xià)，對既定的空間進行改造，提高容積率同時營造創意空間？

 

 

創意的誕生(shēng)，并非一(yī)味創造新事物(wù)，對已有事物(wù)的創新改變，也能制造意想不到的驚喜。面對已有的空間和存量資(zī)源，建築師進行了一(yī)番考察研究後，決定在設計上“将計就計”，對園區周圍運營的火(huǒ)車(chē)元素加以挖掘利用。

 

如今園區的招商(shāng)中(zhōng)心就蘊含着“車(chē)站”的元素。同時，入駐園區的企業發現，周圍時不時穿梭的火(huǒ)車(chē)，爲平靜的園區增添了一(yī)份另類的曆史感和文藝氣息。一(yī)位梵石ITOWN工(gōng)作人員(yuán)告訴中(zhōng)經文化産業：

 

“剛開(kāi)始我(wǒ)(wǒ)們也擔心火(huǒ)車(chē)會給客戶帶來噪音，但來了後發現，影視創作等客戶覺得這種感覺很好，周圍的鐵路并不是一(yī)個制約因素，而恰恰成了一(yī)個特色。”

 

如今，很多人一(yī)提到梵石ITOWN，首先想到的就是這裏的火(huǒ)車(chē)意象，區位劣勢經過打造，成了梵石ITOWN的特色優勢。

 

2

園區建設結合城市更新

 

談到梵石ITOWN與其他特色小(xiǎo)鎮相比有什麽差異，相關負責人曾表示：

 

“我(wǒ)(wǒ)們與衆不同的一(yī)點，就是在特色小(xiǎo)鎮中(zhōng)結合了一(yī)些城市更新的理念。”

 

城市更新涵蓋舊(jiù)城改造、社區治理、曆史建築翻修重建等内容，是城市功能提升與再造的系統工(gōng)程，也是消除安全隐患、治理城市頑疾的民生(shēng)工(gōng)程，還是盤活土地資(zī)源、促進産業轉型的治理工(gōng)程。近幾年，随着北(běi)京城市的發展和更新換代，一(yī)些建築、存量物(wù)業也将不得不面臨改造的問題，朝陽區高碑店(diàn)鄉西店(diàn)村(cūn)也是如此。

 

 

 

梵石ITOWN一(yī)位工(gōng)作人員(yuán)笑稱：“我(wǒ)(wǒ)們的項目甚至可以說城市更新和新農村(cūn)改造都涉及”。據他介紹：

 

“剛來到這塊地方，真是一(yī)片狼藉。需要改造的太多，所以我(wǒ)(wǒ)們在基礎設施投入方面比一(yī)般的項目多很多。特别是整個項目要打通連接各個地塊的路，但是剛來時不僅周圍沒有路，而且鐵路橋洞是2.2米，參與建設的貨車(chē)等根本過不去(qù)，我(wǒ)(wǒ)們花了很大(dà)的成本才把路基往下(xià)降了。”

 

 

 

此外(wài)，原先的廠區是玻璃倉庫，能源配備非常低，與一(yī)些可以充分(fēn)利用以前老舊(jiù)廠房的文創産業園不同，梵石ITOWN基礎的供水供電(diàn)、供暖等也都需要重新大(dà)面積改造。

 

 

邢鵬曾經表示，

 

“不少存量物(wù)業的現狀是有待提升的，其價值其實是被市場低估的，我(wǒ)(wǒ)們将賦予存量物(wù)業新的生(shēng)命。”

 

因而，從一(yī)定程度上看，梵石ITOWN是梵天地産參與城市更新的結果之一(yī)，而且在這一(yī)過程中(zhōng)，不僅改變了周圍的自然環境和産業環境，重新賦予了存量物(wù)業新的生(shēng)命，也通過設計，在城市更新中(zhōng)作出了“創意”

 

 

 

3

打造以影視IP爲主導全産業鏈

 

調研中(zhōng)，中(zhōng)經文化産業了解到，與很多老國企轉型做文創園區面臨人員(yuán)知(zhī)識儲備不足等問題不同，打造梵石ITOWN的梵天地産有着專業的運營團隊，此外(wài)，曾擔任台北(běi)華山1914文創園區副總的康文玲擔任梵天集團文創運營中(zhōng)心總經理。園區緻力于打造以影視IP爲主導衍生(shēng)的全産業鏈生(shēng)态圈，不斷爲客戶打造良好文化産業氛圍。

 

據悉，梵石ITOWN的slogan經曆了從“有生(shēng)活的文創小(xiǎo)鎮”到“制造IP的小(xiǎo)鎮”的轉變。對此，園區相關負責人曾指出，一(yī)個成熟的産業小(xiǎo)鎮，應當具備自我(wǒ)(wǒ)更新的能力，梵石ITOWN從定位轉變以IP的能量聚合産業，從傳統的空間運營，到運營一(yī)個打造全産業鏈的平台，在幫助企業成長的同時，也讓自身的IP影響力輸送出去(qù)。

 

截至2018年5月，整個小(xiǎo)鎮已經入駐95家企業（其中(zhōng)辦公企業89家）。中(zhōng)經文化産業走訪後發現，入駐的企業包括湖南(nán)廣電(diàn)旗下(xià)樂田智作公司、小(xiǎo)糖人文化傳媒、劉天池表演工(gōng)作室、唐季禮等個人工(gōng)作室、明澤佳音、24Frames等，以影視産業爲龍頭，設計、藝術中(zhōng)心、影棚、錄音棚等配套逐步完善，已經初步形成了一(yī)條以影視IP延展爲主的比較完善的産業鏈。

 

 

4

讓品味相同的人聚在一(yī)起

 

如何将園區打造成爲有充滿創意的空間？如何将冰冷的建築與忙碌工(gōng)作的人群建立好感？如何讓互不相識的園區企業變成合作夥伴？這些都是園區運營者需要不斷探索的内容，梵石ITOWN也不例外(wài)。

 

在社群化運營方面，中(zhōng)經文化産業了解到，梵石ITOWN打造的不止是辦公空間，而是一(yī)種全新的生(shēng)活辦公方式，會經常舉辦各種論壇、轟趴、交流酒會等活動，讓參與者在活動中(zhōng)感受園區的氛圍，通過這些活動，使客戶自發地互動交流産業發展思路，探尋雙方在文化産業深入合作的切入點。

 

有粘性的園區環境不僅讓老客戶流連忘返，還會推薦很多新客戶，據悉，梵石ITOWN客戶來源約有40%是“老帶新”客戶，這在整個行業裏已經算是較高水平，企業以影視文化類企業爲主。久而久之，整個園區便會形成充分(fēn)發揮産業集聚效應、人員(yuán)之間互相熟識的“溫暖小(xiǎo)鎮”。

 

 

 

03

發展面臨的挑戰

 

盡管目前梵石ITOWN一(yī)期已經取得較大(dà)成功，但在後續的開(kāi)發中(zhōng)仍然面臨一(yī)些挑戰。

 

1

平衡廠房的留存與開(kāi)發

 

目前，北(běi)京已有大(dà)量的工(gōng)業遺産經過保護再利用，成爲創意社區、藝術中(zhōng)心等，成爲新的時尚地标。對于梵石ITOWN而言，由于原有地區環境和廠房設施較差，所以雖說是改造，但其實新建成分(fēn)更多。這一(yī)方面使得園區在規劃和建設上更加整齊劃一(yī)，擺脫了原先“髒亂差”的面貌；但另一(yī)方面，工(gōng)作人員(yuán)表示：

 

“我(wǒ)(wǒ)們也想盡力利用和保留老舊(jiù)廠房，但以前的大(dà)部分(fēn)廠房沒法再用，經過設計，我(wǒ)(wǒ)們一(yī)期中(zhōng)隻保留了部分(fēn)倉庫的牆體(tǐ)。”

 

 

事實上，如何平衡廠房的留存與開(kāi)發也是很多老舊(jiù)廠房面臨的問題。日前，北(běi)京出台的《關于保護利用老舊(jiù)廠房拓展文化空間的指導意見》指出：“高度重視老舊(jiù)廠房的工(gōng)業遺産價值，該保則保、以保定用、以用促保，保護與再利用并舉。科學分(fēn)類，因類施策，做好保護性利用和創新性改造。”

 

這一(yī)政策爲北(běi)京市老舊(jiù)廠房保護與開(kāi)發指出了方向。梵石ITOWN在創造性改造方面已經走在了前列，但未來開(kāi)發中(zhōng)如何在不影響整體(tǐ)設計的前提下(xià)保留更多的工(gōng)業遺址元素也值得關注。

 

2

周邊配套設施待完善

 

産業園區内外(wài)配套設施的建設，是園區引更多企業入駐的基礎，也是園區長期良性發展的保障。但由于梵石ITOWN所在地塊的區位限制和以前的産業基礎薄弱，目前園區周邊配套仍處于完善過程中(zhōng)。調研中(zhōng)，中(zhōng)經文化産業看到不時有外(wài)賣送餐人員(yuán)穿梭在園區，一(yī)位送餐人員(yuán)表示：

 

“園區環境很好，但裏面目前就有一(yī)家餐廳，周圍吃的又(yòu)比較少，所以很多工(gōng)作室的員(yuán)工(gōng)中(zhōng)午選擇訂餐”。

 

 

對此，園區工(gōng)作人員(yuán)表示，随着二期、三期等産品的不斷建設，周邊配套正在得到改善。

 

04

未來梵石ITOWN這些值得期待

 

梵石ITOWN2016年7月正式開(kāi)始建設，從2017年4月開(kāi)園至今僅運作了一(yī)年多，未來有着廣闊的空間待完善和發展。

 

1

打造全時段生(shēng)活配套

 

據悉，梵石ITOWN無論從規劃設計、入駐企業甄選以及日常運營，會更多考慮到文創行業的獨特需求，其第一(yī)期爲“獨思”産品，适合發展中(zhōng)企業，根據企業需要可以自由分(fēn)割。而在接下(xià)來，

 

 

二期“合悅”産品，爲總部型企業提供大(dà)面積辦公區域，主要爲獨院、合院。

 

三期規劃爲單元式類獨棟、雙拼、聯排辦公。

 

據中(zhōng)經文化産業了解，針對企業的需求，小(xiǎo)鎮内還規劃了兩個超大(dà)體(tǐ)量體(tǐ)驗空間，一(yī)個是定位爲專業多功能展廳，集合論壇、沙龍，展覽于一(yī)身；另一(yī)個是首映禮電(diàn)影院，是融合巨幕、IMAX廳、藝術院線等功能的綜合體(tǐ)。

 

此外(wài)，配套方面，未來除了滿足日常辦公生(shēng)活需求的24小(xiǎo)時便利店(diàn)、特色餐飲，還有設計師酒店(diàn)、生(shēng)活美學街、光影藝術館，融合閱讀、交流的體(tǐ)驗式書(shū)店(diàn)等，将打造一(yī)個集生(shēng)活、辦公、休閑、娛樂等于一(yī)體(tǐ)的文創小(xiǎo)鎮，滿足各個生(shēng)活作息時間内的人群，保持園區全天候的活力氛圍。

 

2

探索投資(zī)園區企業

 

梵石ITOWN前期主要是通過物(wù)理空間的運營，實現整個園區的盈利平衡。但與一(yī)些産業園區單純做“二房東”不同，梵天地産開(kāi)始逐步探索投資(zī)園内的一(yī)些企業。據悉，前期已經參與投資(zī)了園内的“與音樂光影餐廳”，園區相關工(gōng)作人員(yuán)表示，在接下(xià)來的運用中(zhōng)，時機合适也會參投一(yī)些企業，與園内企業合作共赢。

 

 

 

3

促進片區經濟整體(tǐ)提升

 

據悉，西店(diàn)記憶是國家實驗區重點項目，除了享受朝陽區優惠政策外(wài)，還享受額外(wài)政策支持，在金融方面，北(běi)京銀行等爲園區的企業提供金融服務支持，以及朝陽區文創辦給予文創企業貸款的貼息支持等。對此，一(yī)位工(gōng)作人員(yuán)告訴中(zhōng)經文化産業，未來除了要和園内企業一(yī)起發展以外(wài)，梵石ITOWN還緻力于通過中(zhōng)心商(shāng)業區等的建設，拉動整個周邊的經濟。